převzato z finance.cz a idnes.cz

Pořízení bytu či obecně nemovitosti za účelem zisku z jeho pronájmu často je dobrou investiční příležitostí. Může se ale také stát noční můrou. Při dodržení správných postupů při pronájmu bytu lze však případným problémům předejít.

Žádná sebelepší nájemní smlouva nezajistí, aby nájemník platil včas a choval se k nemovitosti správně. Problémoví jedinci smlouvy nedodržují, jejich povinnosti jsou jim cizí a podepíší cokoliv. Na druhou stranu znají velmi dobře svoje práva, tedy i vědí, že podle občanského zákoníku nemohou dostat výpověď z nájmu, dokud nedluží nájemné za tři měsíce, tedy že v případě problémovosti je nemůžeme legální cestou dostat z nemovitosti okamžitě.

Tedy jediná možná cesta správného pronajímání je prověřování zájemců. Prověřovat, prověřovat a zase prověřovat - to je nejzákladnější pravidlo při výběru nového nájemníka. Nájemníka se zeptejte na co nejvíce informací. Zejména se věnujte těmto oblastem:

1. Čím se nájemce živí, kde pracuje...

Domyslete si z této informace zhruba výši a stálost příjmů, zda tedy bude mít dostatek peněz na nájemné. Také z profese nájemce získáte přehled o sociálním zařazení, tedy jaké lidi si bude do nemovitosti vodit, jak se k ní bude chovat. Zeptejte se, zda má či plánuje vztah nebo rodinu. Ptejte se i na domácí mazlíčky – ty nelze nájemníkovi zakázat. Určitě si také prověřte, zda potenciální nájemce nemá záznam v rejstříku dlužníků či zda na něj není uvalena exekuce. Obecně si co nejvíce informací ověřte na internetu, přičemž cenné informace lze většinou získat i na facebookovém profilu nájemníka.

2. Proč se nájemce stěhuje z minulého bytu

Přemýšlejte o tom, zda je to důvod, který může naznačovat případné problémy v budoucnu, například:

• Manželský pár se rozvádí, jeden z partnerů hledá bydlení, v tomto případě je to rizikový pronájem, neboť po rozvodu obě strany chudnou (každý musí začít platit vlastní domácnost, namísto jedné společné) a nemusí to finančně utáhnout.
• Pár do nynějška bydlel rozděleně, rozhodli se pro společné bydlení, ovšem potkali se teprve před pár týdny, jde o vztah, kde na to jdou příliš rychle, za dalších pár týdnů se rozejdou a budeme muset hledat nového nájemníka.
• Nájemce měl osobní problémy s pronajímatelem, jež třeba nyní nechce specifikovat.

3. Jak dlouho byl zájemce o byt v minulém nájmu

Pokud byl zájemce v minulém nájmu delší období, ideálně v řádu let, je pravděpodobné, že šlo o bezproblémové nájemce, v opačném případě je zde velké riziko, že jde o neplatiče. Požadujte určitě kontakt na bývalého pronajímatele. Získejte od něj co nejvíce referencí a ověřte si všechny informace, které jste dostali. Problémoví nájemci většinou u sebe kontakt nemají, zmíní se, že pronajímatel je zrovna na dovolené, nebo poskytnou číslo, které nikdo nebere. Vše toto je krajně podezřelé a důvod, proč se se zájemcem rozloučit.

Nemusíte se obávat, že by se zájemci cítili podráždění z vašich otázek, k negativním reakcím zpravidla nedochází, a pokud máte stud se zeptat, je dobré vědět, že na Západě je výše popsaný postup naprosto běžný a nájemce vyplňuje mnohastránkové dotazníky a předkládá pracovní smlouvu. Těch pár otázek tedy není žádný problém.

4. Nájemní smlouva

Nájemní smlouvu raději uzavírejte na dobu určitou, ideálně na jeden rok. Proč? Při případných problémech je výrazně jednodušší se nájemníka zbavit. Na internetu koluje spousta vzorových smluv o pronájmu. Pokud však chcete předejít problémům, tak se těmto smlouvám raději vyhněte a nechte si smlouvu připravit od právníka. Při případných problémech se vám tato investice určitě vrátí.

Sjednejte si ve smlouvě výši nájmu a také možnosti jak případně nájem zvyšovat.

Ve smlouvě stanovte, kdo bude zajišťovat a hradit opravy. Drobné opravy většinou jsou na vrub nájemníka, velké pak pronajímatele.

Dalším důležitým bodem smlouvy je ustanovení, kdo a jak bude hradit energie.

Určitě si ve smlouvě vyhraďte právo veta na další přistěhované do bytu. Pokud toto totiž ve smlouvě není specifikováno, tak si tam nájemník může přibrat další podnájemníky bez vašeho souhlasu – jen vám to ze zákona bude muset do dvou měsíců oznámit. Jinak je tomu u blízké osoby. Tu si nájemník do bytu může nastěhovat i bez vašeho souhlasu (bez ohledu na smlouvu) – je zde jen oznamovací povinnost (do dvou měsíců). Pronajímatel může v tomto případě maximálně vyžadovat, aby v domácnosti žilo maximálně tolik osob, kolik je přiměřené velikosti daného bytu.

Pozor - nájemníkovi také nemůžete smluvně zakázat domácí mazlíčky. Přílohu kvalitní smlouvy by měl tvořit předávací protokol, ve kterém je uvedeno, kdy přesně byl byt předán, v jakém byl stavu a co bylo součástí jeho vybavení.

Další součástí správného pronájmu je dobrá propagace nemovitosti při shánění nájemce v kombinaci s vhodným nastavením výše nájmu.

• Před prohlídkami a focením nemovitost připravte: nemovitost musí být čistá, uklizená, vymalovaná, funkční, žádné kapající kohoutky, pomalované zdi nebo zaneřáděná kuchyňská linka.
• Pořiďte co nejlepší fotografie, klidně najměte profesionálního fotografa, jeho práce sice bude něco stát, avšak fotografie vašeho bytu nezapadnou v šedi ostatních prezentací. Je to právě fotografie, která zájemce nejvíce osloví, vyplatí se do ní investovat.
• Nemovitost co nejpodrobněji popište. Nic nezveličujte, je důležité, aby se očekávání zájemců potkalo se skutečným stavem nemovitosti.
• Kromě propagace na internetu určitě nezapomeňte dát plachtu na svoji nemovitost a letáky rozneste po okolí. Zamyslete se, kde by mohla vaše nabídka bydlení oslovit zájemce, například nástěnka místní fabriky nebo supermarketu, držáky na letáky na nádraží.
• Cenu za nájem nastavte tak, jak je místně obvyklé. Pokud je tedy v místě obvyklé platit 15 000 korun včetně poplatků a energií za byt 3+1 v dobrém stavu, tak od této částky odpočtěte poplatky a energie a získáte cenu nájmu. Některé byty jsou provozně dražší, o to nižší pak musí být nájemné, naopak některé byty jsou provozně úsporné, nájemné tedy zde může být vyšší, nájemce totiž vždy zajímá celková platba.