převzato z portálu o bydlení

O „společných částech nemovité věci“ jde pouze u bytového spoluvlastnictví (SVJ), v případě ostatních vlastníků bytových domů (například bytových družstev, obcí či soukromých majitelů) můžeme hovořit o domě. V takovém případě se zřejmě často budou mít „společnými“ částmi domu na mysli především ty části bytového domu, které budou užívány společně nájemci bytů. I v samotném textu NOZ lze v případě úpravy nájmu bytu nalézt výjimečně pojem „společná část domu“ (např. § 2247 odst. 2 nebo § 2258 NOZ). Podobný výraz zcela chybí v právní úpravě bytového družstva obsažené v zákoně č. 90/2013 Sb., o obchodních společnostech a družstev (zákoně o korporacích a zde i ZOK).

V tomto smyslu o společných částech domu pojednává NOZ v pasáži „bytového spoluvlastnictví“. Za společné části nemovité věci jsou považovány nejméně ty části, které mají podle své povahy sloužit vlastníkům jednotek společně.

Společnými částmi jsou vždy:
a) pozemek, na němž byl dům postaven, nebo
b) věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům,
c) stavební části podstatné pro zachování

1. domu,
2. jeho tvaru i vzhledu a
3. bytu jiného vlastníka jednotky

d) a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu (§ 1160 NOZ).

Společnými částmi mohou být:
a) pozemek funkčně související s provozem a správou domu a užíváním jednotek, na němž jsou zejména:

1. zpevněné plochy,
2. předzahrádky,
3. parkovací plochy,
4. dvory

nebo

b) pozemek, na němž jsou umístěny:

1. drobné stavby (zejména čističky odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna) a
2. další stavby nezbytné k zajištění provozu a správy domu (§ 4 NV č. 366/2013 Sb.).

Charakter společné části neztratí ani jejich část, pokud je přenechaná určitému vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání.

Výčet společných částí bytového domu je obsažen v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, které je prováděcím právním předpisem k NOZ. NV je opřeno o zmocnění v § 1222 NOZ. Důležité je přitom vnímat, že text ustanovení „prováděcí právní předpis stanoví, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné“ (= vyvratitelná právní domněnka) dává SVJ možnost definovat v prohlášení společné části domu i odlišně od uvedeného NV při respektování shora zmíněného § 1160 NOZ.

Společnými částmi domu jsou zejména:
a) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů a obvodové stěny domu,
b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních,
c) komíny,
d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic),
e) výkladní skříně v rovině obvodové stěny domu,
f) balkony, lodžie, terasy,
g) domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby,
h) výtahy či vnější požární schodiště,
i) půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu,
j) bazény,
k) prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce.

Společnými částmi domu jsou vždy:
a) obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce,
b) všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu (zejména stěny, sloupy a pilíře), vždy však s výjimkou povrchových úprav (vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů) a
c) konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách,
d) podlahy, vyjma:

1. podlahových krytin v bytě
2. všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin,
3. kročejové protihlukové a tepelné izolace, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu.

e) přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů,
f) domovní potrubí odpadních vod až po výpusť (zařízení) pro napojení potrubí odpadních vod z bytu,
g) domovní potrubí pro odvádění dešťových vod,
h) rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem,
i) rozvody plynu až k uzávěru pro byt,
j) rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií,
k) v případě centrálního vytápění celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení; části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části,
l) protipožární zařízení, nouzové osvětlení včetně záložních zdrojů, osvětlení společných částí,
m) zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla pořízena jako společná; to se netýká zařízení vzduchotechniky, pořídí-li je vlastník jednotky; obdobně to platí pro veškeré druhy ventilací,
n) systémy rozvodu a příjmu televizního signálu a datových sítí až k zapojení do bytu,
o) rozvody telefonu,
p) domácí zvonek,
q) vnitřní vybavení a umělecká výzdoba společných částí domu,
r) vjezdové závory, brány, vrata a
s) jiné příslušenství domu, které je nezbytně nutné k provozu domu a k užívání jednotek a z hlediska své povahy je k tomuto účelu určeno (§§ 5 a 6 NV). 

Péče o dům náleží vlastníkovi domu (např. bytovému družstvu, obci či soukromému majiteli domu), péče o společné části domu v případě bytového spoluvlastnictví náleží společenství vlastníků jednotek (SVJ).

Oznamování potřeb případných oprav (společně užívaných) částí domu nájemcem lze dovodit z:
a) obecné povinnosti nájemce (§§ 2213 a 2214 NOZ):

1. užívat pronajatou věc (byt) jako řádný hospodář,
2. oznamovat pronajímateli (vlastníkovi domu) vady věci (bytu), a

b) především z povinnosti nájemce hlásit pronajímateli bez zbytečného odkladu jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení (§ 2264 odst. 1 NOZ).

Jak se liší pravidla pro SVJ a BD

V ZOK a úpravě bytových družstev takové povinnosti pro člena družstva – nájemce bytu zmíněny nejsou, avšak mohou být obsažena ve stanovách, nebo budou i zde platit povinnosti nájemce podle obecné úpravy NOZ.

V případě SVJ může být povinnost vlastníka jednotky oznamovat vady společných částí domu, které zjistí buď ve stanovách SVJ a/nebo v pravidlech pro správu domu a pro užívání společných částí domu, jimiž je povinen se řídit, pokud s nimi byl seznámen nebo pokud je měl a mohl znát (§ 1176 NOZ). Zde je však třeba upozornit, že pravidla pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí domu tvoří povinnou součást stanov SVJ (§ 1200 odst. 2 písm. f).

V praxi tedy nejspíše půjde o zjištění závad, které znepříjemňují užívání (společných částí) domu. Oznamování potřeb odstranění vad je třeba směřovat k vlastníkovi domu, případně SVJ. Jsou-li dům či jeho společné části svěřeny do péče třetí osobě, tzv. „operativnímu“ správci domu, může být v takovém případě nastaveno přijímání oznámení o potřebě odstranění vady právě správcem domu. I v takovém případě však konečné rozhodnutí o odstranění vad náleží vlastníkovi domu, resp. SVJ. V jaké míře bude ponechán prostor pro přímé jednání správci domu, bude záviset na rozhodnutí vlastníka domu. U SVJ je třeba nezapomínat na omezení statutárního orgánu při údržbě a stavební úpravě společných částí domu, ale i v tomto případě může být vytvořen prostor pro přímé jednání správce domu.

Z pohledu vlastníka bytového domu (je jedno, zda bytového družstva, obce či soukromého majitele) může být a postupně se i stává hlavním cílem, aby k odstranění vady došlo co nejefektivněji ve vztahu k provozu domu. Ne vždy je to jen úhel pohledu nákladu na odstranění vady. Rychlá náprava ve spolehlivé kvalitě může často vést k vyšší míře spokojenosti uživatelů bytového domu, ať již jde o vlastníky jednotek či nájemce bytů.

Z tohoto úhlu vystupuje do popředí kvalita práce vlastníka domu (bytového družstva, obce či soukromého vlastníka domu) a v případě svěřené péče o dům a jeho společné části je rozhodující kvalita správce domu (facility managementu).

V případě skutečně odpovědné správy domu s tím souvisí i zajištění:
a) preventivních a pravidelných technických prohlídek domu a jeho společných částí (část z nich je předepsána formou povinných revizí). Jejich četnost i rozsah samozřejmě přímo souvisí s vyšším nákladem na správu a údržbu domu, ale má svůj odraz v dlouhodobé úspoře nákladů na opravy společných částí domu i zmíněné vyšší spokojenosti uživatelů domu,
b) technické havarijní služby pro případ mimořádných událostí,
c) pojištění domu, jeho společných částí vč. likvidace pojistných událostí.